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        辦理“網簽”后就能萬事大吉?法官跟你聊聊房屋登記那些事兒

        本站發表時間:[2020-04-22] 來源:京法網事 作者:

          近年來房地產交易市場活躍,由房屋登記引發的各種法律問題也時有發生,4月21日上午昌平法院開啟了涉房屋登記行政案件。

          “涉房屋登記行政案件典型案例”新聞通報會上,昌平法院通報了該院近五年涉房屋登記行政案件審理情況,并發布相關典型案例。孟凡軍、潘曉軍等兩位市人大代表通過線上方式參與了此次通報會。

          針對房屋登記案件

          通報會上說了啥重點內容呢?

          跟著網事君一起來回顧~

          五年來,昌平法院共審理房屋登記行政案件96件,占不動產登記案件的81%。該類案件主要呈現不服房屋轉移登記行為案件占八成、利益結構復雜、訴訟“程序空轉”現象突出、行民交叉情形較為普遍、行政機關無責敗訴占比高等五大特點。

          “在我院審理的房屋登記案件中,半數以上被從程序上裁定駁回起訴或裁定準予撤訴。部分當事人對應該通過民事訴訟還是行政訴訟進行權利救濟并不清楚?!辈椒ㄔ盒姓ヘ撠熑穗p玉娥介紹到,“不會告”“隨意告”的現象依然存在。此外,當事人權利保護意識淡薄以及登記機關審查手段有限也是引發此類糾紛的重要原因。

          通報會上行政庭李麗法官和呂偲偲法官分別發布了相關典型案例,對房屋權利人進行風險提示,也為不動產登記機構提供參考,網事君選取其中4個典型案例與大家分享,干貨滿滿哦,快來一起漲知識吧~

          案例一

          八旬老太將證件交予他人

          名下房產被冒名出售轉移

          基本案情

          齊老太為昌平區一套房屋的原所有權人。齊老太房屋的租戶牛某謊稱幫助其將該房屋轉租給他人,騙取了老人的身份證、房屋所有權證、戶口簿等證件。后冒用齊老太的名義將該房屋出售,并讓自己的外婆曹老太冒充齊老太,與買方劉女士到不動產登記機構辦理了房屋的轉移登記。齊老太得知此事后將不動產登記機構訴至法院,要求判決撤銷登記在劉女士名下的房屋所有權證。

          牛某因犯詐騙罪被昌平法院判處有期徒刑十二年,并處罰金12000元。

          裁判結果

          行政訴訟案件中,法院經審理認為,“齊老太”、劉女士向行政登記機關申請房屋所有權轉移登記并提交了相關材料,行政登記機關受理后,經審查認為申請人的申請符合房屋登記的相關規定,向劉女士核發被訴的房產證并無不當。但根據法院生效的刑事判決書可知,此次房屋轉移登記并非齊老太本人的真實意思表示,房屋所有權轉移登記申請書和房屋買賣合同中“齊老太”的簽字也并非本人所簽,房屋轉移登記的事實基礎并不存在,被訴房產證應予以撤銷。

          鑒于行政登記機關又為劉女士核發了新的房屋所有權證,本案被訴房屋登記行為已被登記機構改變。因此法院判決被告不動產登記機構為第三人劉女士頒發房屋所有權證的行為違法。

          法官提示

          日常生活中,要妥善保管身份證、戶口本、房產證等重要證件,不要輕易交予他人。尤其是一些老年人長期不參與社會經濟活動,很容易輕信他人,作為子女要提醒家里的老人,保管好重要證件,涉及房產處置要與子女商量,并委托正規的房產中介,不要給違法犯罪分子以可乘之機。

          對于現實中已經存在侵害自身權利的行為,要及時通過報警或提起訴訟等途徑,維護自身的權益,防止損失擴大。

          案例二

          用假調解書意圖規避政策

          房屋過戶行為被依法撤銷

          基本案情

          李先生將其位于昌平區東小口鎮的一套房屋出售給劉先生,雙方簽訂了房屋買賣合同并辦理了所有權的轉移登記。后李先生稱其在調取房屋買賣檔案時,發現劉先生辦理過戶時向不動產登記機構提交了一份假的民事調解書。于是李先生將不動產登記機構訴至法院,要求判決撤銷對涉案房屋的產權登記。

          經核實,房屋轉移登記檔案中的調解書系虛假材料。對于為何要使用調解書辦理過戶,劉先生在庭審中陳述稱,房屋中介告知其用調解書過戶所需時間較短,以防相關政策發生變化。李先生則稱劉先生此舉是為了避稅。

          裁判結果

          法院經審理認為,李先生、劉先生向不動產登記機構申請房屋所有權轉移登記,并提交了相關材料,不動產登記機構受理后,經審查為李先生和劉先生辦理房屋所有權轉移登記并向劉先生核發房屋所有權證,盡到了審查義務。但由于作為房屋所有權轉移登記基礎的民事調解書事實上并不存在,轉移登記的事實基礎不能成立,因此法院判決撤銷該房屋所有權轉移登記行為。

          法官提示

          房屋交易的專業性較強,房產中介的職業素養和專業素質參差不齊,在購買房屋之前,作為購房人要通過各種途徑盡量全面了解房屋交易及稅收方面的法律法規和相關政策,提高風險識別和判斷能力。

          在房屋交易過程中,要增強依法交易的意識,不要輕信一些中介人員聲稱的捷徑或者避稅手段,更不要因為貪圖便宜而弄虛作假,引發不必要的麻煩,甚至承擔刑事責任。辦理過戶時要依法向不動產登記機構提交真實材料,依法繳納稅款,一些重要環節如簽訂房屋買賣合同、辦理網簽、房屋交易納稅、過戶登記以及辦理房屋貸款等都一定要親自辦理、親自審核,以減少房屋交易風險。

          案例三

          網簽后未辦理過戶

          房屋被原房主抵押引爭議

          基本案情

          荊先生夫婦與李某簽訂房屋買賣合同,約定李某將自己位于昌平區的房屋賣給荊先生夫婦,雙方進行了存量房屋買賣合同網上簽約。因該房屋已設定抵押給某銀行,一直未能辦理過戶。于是荊先生夫婦與李某簽訂解約協議,解除房屋買賣合同,但網簽信息并未注銷。

          因李某并未將購房款退還,荊先生夫婦與李某再次簽訂房屋買賣合同,同時,二人入住了該房屋,李某將銀行名下的抵押注銷。后李某又與第三人馬某簽訂抵押借款合同,將該房屋抵押給馬某,并辦理了抵押登記手續。荊先生夫婦得知后,認為自己已辦理網簽并實際入住房屋,不動產登記機構不應再為他人辦理房屋抵押登記,遂將不動產登記機構訴至法院,要求撤銷給馬某辦理的抵押登記。

          裁判結果

          法院經審理認為,不動產登記機構依照相關規定,審核了申請人的各項材料,為李某與其債權人馬某辦理抵押登記的行為符合法律規定。存量房屋買賣合同網上簽約合同不具有保證將來實現物權的效力,也不能產生對抗抵押登記的效力。因此法院判決駁回原告的訴訟請求。

          法官提示

          房屋交易合同網上簽約備案,俗稱“網簽”,是房屋買賣合同簽訂后的必經程序,是政府部門依托其建立的商品房網上簽約備案平臺,規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房管理的網上備案登記行為,有助于監督房地產交易情況,一定程度上能夠防止“一房二賣”的不誠信行為。

          但必須注意,網簽并不具有物權變動性質,不直接產生不動產物權設立或變動的效力。除法律規定的特定情形外,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。也就是說,只有辦理了房屋所有權轉移登記,才能對外成為房屋的所有權人。

          本案正是一起因賣房人不誠信行為引發的糾紛,房主一方面假意賣房以獲得購房款,另一方面又利用網簽后買房人的信任和信息不對等,將房屋抵押給他人,導致買房人資金被套牢,維權困難。

          因此建議購房人在買房前盡可能全面地了解當地網簽政策,并通過正規的房地產中介辦理相關手續。在辦理網簽后及時辦理過戶手續,尤其是對于房屋上存在抵押登記的,督促賣方辦理解除抵押手續并約定明確的違約責任,降低買賣風險,避免錢房兩空。

          案例四

          離婚后未及時辦過戶

          房屋被一方擅自抵押

          基本案情

          周女士與田先生原系夫妻關系,后雙方登記離婚并約定將田先生名下位于昌平區東小口鎮的一套兩限房歸周女士所有,但田先生一直沒有配合周女士辦理過戶手續。后周女士以離婚后財產糾紛將田先生訴至法院,要求判令該套房屋歸其所有。

          離婚后財產糾紛案件訴訟過程中,周女士發現,雙方離婚后田先生將涉案房屋抵押給了第三人王某并辦理了抵押登記。于是周女士向法院另案提起行政訴訟,要求不動產登記機構撤銷該房屋的抵押登記。

          裁判結果

          法院經審理后認為,房屋登記所有權人田先生與第三人王某向不動產登記機構申請辦理房屋抵押權登記,并依據法律規定和有關政策提交了材料。不動產登記機構審核材料后,為其辦理抵押權登記的行政行為符合法律規定。因此法院判決駁回原告的訴訟請求。

          法官提示

          本案是一起因婚姻關系發生變化,未及時辦理房屋轉移登記,導致發生糾紛的案件。周女士與田先生離婚時雖對涉案房屋權屬進行了約定,但雙方在之后兩年內未辦理房屋過戶,也未交付房屋產權證書,而田先生正是利用這一空檔期,將房屋抵押他人。

          日常生活中,因家庭關系發生變化或其他事由,導致房屋所有權變動,房屋實際權利人與房屋登記的權利人不一致的情況時有發生。如何在家庭關系發生變化時確保財產安全,也是人們關心的話題。

          在此法官提示,房屋實際權利人應及時辦理房屋過戶手續或控制權利憑證。除此之外,房屋的利害關系人認為房屋登記事項錯誤,而登記權利人又不同意更正的,還可以申請異議登記?!段餀喾ā返谑艞l規定:“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償?!币员景笧槔?,在田先生不配合辦理過戶的情況下,周女士可以先向不動產登記機構申請異議登記,并在15日內通過提起訴訟等方式解決實體爭議。

          異議登記可以提示想要與登記權利人進行物權交易的第三人,該物權可能存在瑕疵,從而使其審慎權衡相關交易的利弊,第三人如果在異議登記期內執意與登記權利人進行物權交易,則不能獲得登記公信力所保護的利益,以此實現真正權利人與善意第三人之間的利益平衡。

          新聞通報會結束后在線觀看的人大代表對通報會的內容和形式給予了充分肯定,并提出了意見和建議

          市人大代表 潘曉軍

          昌平法院通過“云通報”的方式,實現了代表委員對法院工作的“云監督”“云參與”。發布的典型案例讓法律問題更通俗易懂,法官提示也都關鍵到位,讓我們對法院的工作有了更深的了解。疫情期間,北京法院充分利用各種方式展示了特色工作,都很精彩,每次都能學習到很多新知識。同時,也便于代表委員更好地履職,非常好!

          市人大代表 孟凡軍

          房屋對每個人都意義重大,房屋登記也是生活中經常遇到的問題,作為從事相關行業的代表,我覺得昌平法院的通報案例選取得非常典型,法官提示也非常到位,聽了以后很受啟發。疫情期間,昌平法院積極采取多種方式線上線下開展活動,主動接受監督,為代表委員履職提供了便利,給昌平法院點贊!


        [供稿單位:]   [責任編輯:郜蕾]
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